В апреле 2008 года закончился срок, отведенный для того, чтобы граждане определили свои отношения с коммунальными организациями и выбрали способ управления домом. Подавляющее большинство жильцов уже это сделали. Кто-то отдал предпочтение управляющей компании, кто-то решил дело в пользу самоуправления. Настало время подписывать с коммунальной организацией договор на управление домом. И здесь многие столкнулись с неожиданными проблемами.

Договор на управление домом — это соглашение, достигнутое и подписанное как минимум двумя сторонами: коммунальной организацией и собственником жилья. За нанимателя договор подписывает собственник помещения (представитель органа местного самоуправления). И тем, и другим не мешает обратить внимание на то, что в договоре могут быть спорные пункты, ущемляющие права жильцов.

Управляющая компания — это организация, которая от вашего имени проводит подбор специалистов для оказания коммунальных услуг (проведения ремонта, поставки тепла, электроэнергии, воды и т. д.). Но при этом сама исполнителем этих услуг не является, то есть управляющая компания, по сути, — посредник. Так что не стоит удивляться, когда в платежке появится отдельная строка расходов на этого самого посредника, ведь вы заключили договор с организатором, а не с поставщиком коммунальных услуг.

Управляющая компания — это организация, которая от вашего имени проводит подбор специалистов для оказания коммунальных услуг, по сути, — посредник

Сколько стоит работа управляющей компании? Проблема в том, что государственных расценок на такие посреднические услуги в данный момент нет, да и быть не может. Ведь их выполняют коммерческие организации. А значит, управленцы будут рассчитывать оплату своего труда наиболее выгодным для себя образом. Как уже отмечалось, договор — это двустороннее соглашение, и собственник жилья имеет полное право не согласиться с теми расценками, которые представит ему управляющая компания. Но высказать свое несогласие нужно до подписания договора, внимательно его изучив.

Допустим, «коммунальная организация» самостоятельно (то есть по собственному выбору) привлекает сторонние организации для содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома. С одной стороны, это хорошо. Ваша обязанность — платить деньги, а как и с кем работать, пусть решает управляющая компания. Но если вы не хотите оставаться в стороне от решения таких важных вопросов, добивайтесь включения в договор пункта ответственности коммунальщиков. Например, заставьте их периодически отчитываться перед жильцами о проделанной работе. Для тех, кто выбрал такой способ управления домом, как товарищество собственников жилья (ТСЖ), в данном случае важно, являетесь вы его членом или нет. Члены ТСЖ могут повлиять на решения, которые принимаются на общем собрании. А тем, кто не вступил в ТСЖ, придется соглашаться с решениями и цифрами, которые примет и утвердит товарищество.

Ваша обязанность — платить деньги, а как и с кем работать, пусть решает управляющая компания. Но если вы не хотите оставаться в стороне от решения таких важных вопросов, добивайтесь включения в договор пункта ответственности коммунальщиков

Еще один щепетильный вопрос — изменение тарифов на воду, электроэнергию и т. д. Это в компетенции органов местного самоуправления. Однако существуют и другие договорные отношения, стоимость которых определяют коммунальщики. Скажем, оплата домофона, работа консьержа. Проблемой может стать и капитальный ремонт жилого фонда. В идеале граждане-собственники или члены ТСЖ должны принять дом от бывшей муниципальной организации по акту приемки-передачи. Причем в этом акте должны быть указаны обязанности прежней обслуживающей организации и те обязательства, которые она не выполнила перед жильцами.

В том числе ремонтные работы (согласно нормам и срокам, установленным в Постановлении Госстроя № 170). Советуем обратить внимание на такие фразы в договоре, как «капитальный ремонт проводится за счет собственника по отдельному договору» или «вопросы капитального ремонта регулируются отдельным договором». Если вы подпишете документ в такой редакции, скорее всего, капитальный ремонт после выбора способа управления домом вам придется делать за свой счет.

В ряде случаев в договорах на обслуживание жилого фонда может фигурировать еще некий посредник между гражданами и коммунальщиками. Это так называемый уполномоченный представитель собственников. Как правило, зарплата этому лицу платится из денег жильцов. К тому же он получает дополнительные коммунальные льготы. Уполномоченный представитель никак и ничем не отвечает за последствия своей деятельности перед собственниками жилья. Если в договоре, заключенном между собственником и представителями коммунальной структуры, появляется пункт о введении должности «уполномоченный представитель собственников» (или старший по дому, подъезду и т. д.), то помимо его обязанностей и прав следует оговорить и его ответственность. Но в таком случае это будет уже не двусторонний договор, а трехсторонний.