X
26 сентября, 17:30
18+

Цена на жилье готовится прыгнуть выше потолка

20.11.2007, 18:41

zhilye.jpg За последние несколько лет в поведении рынка недвижимости ярко проявились два четких цикла. С начала 2002 года наблюдалось затишье, а с осени этого же года на рынке начался рост цен, и к весне 2004-го стоимость квартир выросла практически вдвое. Затем до конца 2004 года наблюдалась стагнация, а с начала 2005-го рынок начал раскачиваться, и со второй половины 2005 года до конца 2006 года цены снова выросли в два раза. Если формально применить математику, то дальнейшее поведение рынка легко предсказуемо: цены снова должны вырасти в два раза. В Брянской области стоимость обжитого жилья с начала года уже возросла более чем на 40%.

Отраслевые аналитики, прогнозируя изменение уровня цен на жилье (и пытаясь понять, когда же цены перестанут лететь вверх, а начнут хотя бы немного снижаться), пытаются сегодня опираться на метод функционального анализа. Суть его заключается в выявлении цикличности в поведении рынка недвижимости. Так, определив цикличность роста и падения цен, можно прогнозировать временные и количественные изменения стоимости квадратного метра на ближайшие несколько лет. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, метод содержит разумное зерно, если представить себе, что рынок недвижимости — некая идеализированная система, которая подчиняется простым законам математики, а реальная жизнь не оказывает на нее ровным счетом никакого влияния. Для наглядности рынок недвижимости в идеальном состоянии можно сравнить с маятником. Если маятнику ничто не мешает, он движется в заданном темпе, с определенной цикличностью. Но поскольку на рынок недвижимости воздействует множество факторов, он, скорее, напоминает маятник, мечущийся под ударами порывистого ветра. И здесь теория циклов не срабатывает.

Сейчас в связи с большими вложениями государства в нацпроект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» (так, в 2007 году финансирование реализации этого проекта в соответствии с уточненной росписью, в том числе с учетом неизрасходованных в 2006 году средств, сложилось в объеме 62,4603 млн. рублей, то есть на 11,6019 млн. рублей больше, чем было предусмотрено утвержденной росписью) те же самые аналитик пытаются понять, почему, несмотря на все вложения, жилье продолжает дорожать. Большинство обзоров похожи на шаманские заклинания: «Рынок с каждым скачком стоимости метра приближался к своему ценовому потолку, и сегодня, судя по всему, его достиг». Но существует знаменитый афоризм Станислава Ежи Леца: «Очутившись на самом дне, я услышал стук снизу». В ситуации с недвижимостью «стук» доносится сквозь «достигнутый» потолок.

По данным Росстата, в большинстве субъектов РФ цены на новостройки поднимаются стремительными темпами. Так, в трех регионах страны (Алтайский край, Калининградская и Пензенская области) стоимость нового жилья с начала года возросла более чем на 50%, в четырех регионах (Ивановская, Липецкая и Ульяновская области, Чувашская Республика) — более чем на 40%. Рост цен больше чем на 30% продемонстрировали новые квартиры в двенадцати субъектах федерации. Цены на вторичном рынке растут даже немного быстрее, чем на первичном. Если обратиться к данным по стране, то, например, в Республике Тыва цены на вторичное жилье с начала года увеличились на 78,52%. В трех субъектах федерации (Республика Адыгея, Краснодарский край, Пензенская область) стоимость обжитого жилья с начала года возросла более чем на 50%, в пяти регионах (Брянская, Ульяновская и Томская области, Республика Мордовия, Алтайский край) — более чем на 40%. Рост цен более 30% продемонстрировали квартиры «вторички» в двенадцати субъектах федерации. Как большой прогресс подается «начавшееся снижение цен на жилье в нескольких регионах»: в частности, на новостройки в Удмуртской Республике — на 0,2%, в Республике Коми — на 0,13%, в Тюменской области — на 0,06%, или на «вторичку» в той же Удмуртии — на 1,71%, в Архангельской области — на 0,38% — всё по сравнению с предыдущим кварталом.

В Брянской области, по официальным данным, индексы цен на жильё во II квартале нынешнего года по отношению к IV кварталу года прошлого составили по первичному и вторичному рынку соответственно 120.6% и 127.9% (интересно, что темпы в среднем по ЦФО гораздо скромнее — 107,0% и 104.9% соответственно). Еще интереснее сравнивать абсолютные цифры. По данным на второй квартал, средние цены 1 квадратного метра общей площади квартир составили: на первичном рынке жилья — 23140,06 рублей, вторичном — 25183,59 рублей. Сейчас — в ноябре — квадратный метр на этапе строительства стоит в среднем около 30 тысяч рублей, а на вторичном рынке зашкаливает за 35 тысяч.

Возможно, росту цен способствует и замедление темпов строительства жилых домов. По данным Росстата, в январе-сентябре 2007 года в Брянской области введено в эксплуатацию 126,3 тысячи квадратных метров общей площади, что составляет только 79,8% по сравнению к январем-сентябрем 2006 года (в среднем по ЦФО этот показатель составляет 115,7% по сравнению с прошлым годом).

Для того чтобы наглядно представить себе уровень взлета цен, вспомним, что в 1999 году однокомнатную квартиру в Советском районе (хотя и в классической хрущевке) можно было купить за $5.5 тысяч (по тогдашнему курсу — а он не сильно отличался от нынешнего и составлял около 25 рублей — 137 500 рублей). Сегодня ровно такая же квартира стоит 1200000 рублей (а это по нынешнему курсу почти $50 000).

Расскажите друзьям →
Показать ещё